要點闡釋：銀行的杠桿再一次向開發(fā)商傾斜

　　個人住房按揭貸款是銀行貸款中最優(yōu)質(zhì)的一種。然而，尷尬的局面是，大部分開發(fā)商都將房地產(chǎn)開發(fā)貸款與個人住房按揭貸款進行捆綁，使銀行在爭取個人住房按揭貸款時不得不“附送”房地產(chǎn)開發(fā)貸款

　　■銀行的杠桿再一次向開發(fā)商傾斜

　　日前，首創(chuàng)置業(yè)聯(lián)合中國銀行共同舉辦了“用心建筑理想之家”首創(chuàng)置業(yè)名盤巡展活動，首創(chuàng)置業(yè)麾下包括“緣溪堂”在內(nèi)的5個高檔住宅項目得以進駐中國銀行店堂向公眾推介。今年年初中行與首創(chuàng)置業(yè)、萬科、萬通等8家地產(chǎn)公司簽訂2006年個人住房貸款戰(zhàn)略合作協(xié)議自此開始有了實質(zhì)性的進展。

　　此次戰(zhàn)略合作中，銀行的身份似乎發(fā)生了由甲方向乙方的微妙轉(zhuǎn)變，從單純的放貸者變成了開發(fā)商的“營銷機構(gòu)”。

　　■直客式房貸

　　“此次巡展是北京地產(chǎn)項目首次直接面對銀行高端客戶進行展示?！笔讋?chuàng)置業(yè)運營總監(jiān)賴偉浩表示。根據(jù)賴偉浩的介紹，這次巡展并不僅僅針對中行的VIP客戶進行展示，更是一次面對中行內(nèi)部員工的樓盤推介，據(jù)悉，截止到目前，已有超過40名中行員工與首創(chuàng)置業(yè)簽訂了購房協(xié)議。顯然，在中行這個名為“直客式房貸”的合作項目中，首創(chuàng)置業(yè)比另七家合作單位先行一步。

　　與傳統(tǒng)的“間客式房貸”不同，申請“直客式房貸”的購房者非但不需向開發(fā)商支付按揭保證金，還可以借此享受開發(fā)商所給予的一次性付款的優(yōu)惠房價，開發(fā)商也可以借此盡快回籠資金。

　　在中行的此次協(xié)議中，除了中行將聯(lián)合這些開發(fā)商給購房者開出律師見證、保險、公證等環(huán)節(jié)的一系列優(yōu)惠，以及在個人房貸利率方面，承諾給予優(yōu)質(zhì)客戶監(jiān)管范圍內(nèi)的最優(yōu)利率外，中行還將專門設(shè)立房產(chǎn)交易中心、評估公司、擔(dān)保公司、律師事務(wù)所等服務(wù)專柜。最引人注意的是，中行將利用其VIP客戶等資源為開發(fā)商“無償”營銷。

　　別稱為“超前按揭”的“直客式房貸”在國外已經(jīng)非常普遍，但進入國內(nèi)還是最近一段時間的事情。目前，深圳的深圳商業(yè)銀行、民生銀行、光大銀行、招商銀行、建設(shè)銀行和工商銀行等都已推出此項業(yè)務(wù)，有媒體報道其漸已成為深圳當(dāng)?shù)氐闹髁髭厔?。但目前該趨勢尚未形成。事實上，中行的“直客式房貸”已經(jīng)潛行了近一年時間，是其消費信貸業(yè)務(wù)“理想之家”系列營銷模式的一項重要內(nèi)容。

　　“直客式房貸”由廣州海珠、東山、天河等三個支行試點后，轉(zhuǎn)戰(zhàn)上海，浦東中行周家渡支行將成為上海中行首家“直客式”概念的服務(wù)網(wǎng)點。而此次中行與房地產(chǎn)企業(yè)的親密合作，更有將“直客式”模式全國復(fù)制的趨勢。中行個人金融部處長盧偉的話亦印證了這一點?！跋乱徊街行袑e極推行‘直客式房貸’業(yè)務(wù)?！北R偉表示。

　　除了北京、上海、廣州等一線城市房地產(chǎn)企業(yè)外，中行的觸角已經(jīng)延伸到了二、三線城市，鄭州河南建業(yè)住宅集團(中國)有限公司和新世紀住宅建設(shè)有限公司已于月前與中行簽訂有關(guān)合作協(xié)議。

　　■銀行爭奪戰(zhàn)

　　“在開發(fā)商和購房者之間，銀行最多只能作為一個推介機構(gòu)，而不能越俎代庖。”中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰針對“直客式房貸”發(fā)表觀點，李文杰認為外界將合作中的中行作為營銷機構(gòu)是一種誤解。實際上，無論是推介機構(gòu)還是營銷機構(gòu)，中行此次與逾八家單位簽訂的均是個人住房貸款合作協(xié)議，李文杰認為該協(xié)議為中行爭取了更多的主動權(quán)。

　　長期以來，各大商業(yè)銀行的儲蓄額居高不下，房貸渠道卻不甚暢通，自去年開始，各家探索房貸渠道的態(tài)度已經(jīng)更加積極，由經(jīng)驗來看，個人住房按揭貸款是銀行貸款中最優(yōu)質(zhì)的一種。然而，尷尬的局面是，大部分開發(fā)商都將房地產(chǎn)開發(fā)貸款與個人住房按揭貸款進行捆綁，使銀行在爭取個人住房按揭貸款時不得不“附送”房地產(chǎn)開發(fā)貸款，所幸即使是開發(fā)貸款，在眾多貸款業(yè)務(wù)中也算比較優(yōu)質(zhì)。

　　隨著今年年底中國銀行業(yè)全面對外開放的時間日漸逼近，各大商業(yè)銀行消除不良貸款率的需求也愈加迫切。同時，消除不良貸款率亦是境外上市前的必要準備。

　　目前，除建行已成功上市外，另三大商業(yè)銀行均在積極籌備上市事宜，工行已于日前確定了承銷商。中行方面表示，中行也正在謀劃上市。因此，房地產(chǎn)貸款成為各大商業(yè)銀行搶食的蛋糕。不久前，建行向金地、中海、華潤三家企業(yè)授信300億元，農(nóng)行亦與萬通、陽光100等企業(yè)達成戰(zhàn)略合作協(xié)議。

　　然而，正如金地集團總裁張華綱所言，銀行也是“嫌貧愛富”，從各大行挑選的合作伙伴來看，幾乎所有的企業(yè)資質(zhì)都非常優(yōu)秀，其中包括不少上市公司，例如金地和首創(chuàng)置業(yè)等，其融資渠道本身已經(jīng)比較通暢。張表示，金地可能用不完所有的貸款授信。

　　作為企業(yè)一方，首創(chuàng)置業(yè)總裁唐軍談及此次“直客式房貸”合作的原因時表示：“首創(chuàng)置業(yè)在努力探尋未來大地產(chǎn)公司的新型資本之道，與不同類型的金融機構(gòu)保持良好協(xié)作的同時，也努力探討金融服務(wù)與地產(chǎn)業(yè)共同服務(wù)于市場的有效路徑。”